内容来源：量子教育的精品课程《2022年宏观经济形式和两会政策解析》。课程老师：史璐，知名经济学家、中国人民大学经济学博士。大家好，我是史璐，今天我们来聊一下如何投资房地产。
一、从房地产税看房地产的投资战略
1.为什么征收房地产税?
大家先思考一个问题，今后会不会收房地产税?事实上，今年两会虽然没有提房地产税，但之后肯定是要收的。去年10月，房地产税被全国人大授权国务院5年试点，意思是先在某几个城市把收取房地产税这件事试行5年。我预测10年以后，房地产税会在全国推广，普遍征收。即5年试点，5年推广，5年全面执行。为什么是10年后全面实行房地产税?可以从为什么要收房地产税的角度理解。理由很简单，2个字，没钱。政府没钱了，才会收房地产税，因为现在有钱，所以还没有必要收房地产税。现在靠什么赚钱?卖土地。等土地卖不出去了，再收房地产税。2020年税收是10万亿，卖土地8.4万亿，地方政府的卖地款接近于税收。2021年的卖地款是8.7万亿，进一步上升。所以现在政府是卖地赚钱，还不用收房地产税，等到地卖不出去了才会收房地产税。
2.土地出让金
土地出让金是对新房征税，房地产税是对存量房征税。所以新房卖不出去，才会对存量房征税，而现在新房卖得很火。下图各地的土地出让金可以看出，中国深圳是唯一不靠卖地的省份。
深圳税收在2020年是3857亿，卖地是1054亿。意思是深圳的总收入是5千亿，卖地只占1/5，所以深圳不怎么靠卖地。北京总收入7.5千亿，其中卖地2千亿;上海总收入1万亿，其中卖地3千亿。北京与上海的卖地比例都较高。但是像杭州、武汉、广州、南京等城市，卖地款都超过了税收。今年，卖地款还在持续增长中。但是不用担心这个现象，政府一定会救市，房价并不会下跌。
如果在南方的核心城市，房地产价格回调是一个买入的机会，房子是刚需就可以买入。政府一定会救市，不救，政府就会先破产。
什么时候政府不救市?新房卖不出去之时。这时政府会开始向存量房征税。什么时候向存量房征税?土地出让金调头向下之时。这时是房地产税全面开征之日。什么时候土地出让金掉头向下?农村人民不进城市之时。这时大城市的人口基本饱和。所以10年后，大城市人口不扩张，小城市农民不进城，新房就彻底卖不出去，必须要对存量房征税。土地出让金减少多少，房地产税就要征收多少，作用是用房地产税弥补土地出让金调度向下的空白。
我预计，一旦要征收房地产税，至少是4万亿级别。目前中国城镇人口是9亿人，约4亿个家庭。如果征收4万亿的房地产税，一个家庭约交1万税收。这是一个较高的房地产税收值。这时如何知道房价是涨是跌?一旦征税，刚需物越征税，价格越高。因此税会推高房价，但非刚需的房子就不一定。如果房子位置是在山里，没人买、没人租，一旦征税，就是负资产。好地块越征税，房价越高。比如，北京海淀区一旦征房地产税，房租和房价肯定会涨，因为征税是买家承担，卖家不承担。所以好地块的房子尽管放手买。房地产税出台后，将对好、坏地块进行极大的两级分化。这个现象向我们发出了2个警报。
第一，在好地块买房。最好在好地块买房，不要在郊区或小城市买房。这两处买房极有可能是空置房。
第二，买地铁沿线边的房。如果一定要在郊区或小城市买房，请买处在地铁沿线上的房子，至少能自住，不至于空置。
总结一下，一旦房地产税出台，好地块的房子价格会继续上涨，而坏地块的房子价格将出现下跌，甚至可能有白送的房子。所以买房需谨慎。郊区与小城市的房子千万要小心买，最好在大城市、好地块买房。这就是房地产税政策下，房地产投资的一个重要变化。
二、从人口走向看房地产都市圈战略
1.房地产都市化浪潮
上面提到最好买好地块、大城市的房子，郊区、小城市的房子不要买。这主要是看人口走向。如果是投资买房，只建议买在人口流入的城市，因为人口流出对房地产是一个很大的伤害。
中国目前只有北京与上海不能落户，其他城市，如杭州、深圳、成都随便落户。这一政策使北京、上海以外的二线中心城市获得了空前的发展。所以中国在过去10年出现了极为罕见的都市化浪潮，如深圳、成都、广州的人口都增加了600万以上。目前我国有4座人口超过2千万的城市，北京、上海、重庆与成都。未来中国将有6~8座以上城市，人口超过2千万。目前中国有18座人口超过1千万的城市，未来中国可能有25座城市，人口超过1千万。如果中国有8座城市人口超过2千万，25座城市人口超过1千万，我们将完成都市化的改造，即大都会人口高达4个亿。都市化改造成功，就是中国冲击发达国家最好的一手牌。所以我建议，房地产可以投资在人口涌入、都市化的城市。
2.人口对房地产投资的影响
为什么人口涌入非常关键，会对房地产投资产生致命影响?先看一个理论模型。如图所示，城市圈层在扩圈过程中，边缘房价保持稳定，中心房价坐地起价。这属于典型的人口红利模式。通俗点说，就是外圈层给内圈层打工，最内圈层什么都不干就可以发财。人口一涨，好地块的房子就能坐地起价。过去20年，中国人买房就是如此赚钱。
所以买好地块的房子，坐等人口流入是一个基本的投资策略。但现在许多城市在人口流出，而且南北方的情况也不一样。拿北京举例。北京已连续4年人口流出，导致环京楼市崩盘，六环打5折。如北京燕郊，房价已从4万跌至2万。人口只要流出，郊区的房子将遭到毁灭性打击。所以要谨慎购买郊区房。其实中国大部分北方城市的人口都在下降，并且三、四线城市的人口也在下降。所以北方跟小城市已没有投资房地产的价值了，只有南方人口上升的核心城市，才有投资房地产的价值。所以人口流动对房地产投资非常关键，一定要把握人口流动的走向。首先，人口是有序地从北向南流，而且中国经济现在属于南强北弱。所以投资房地产、做生意、开公司的投资战术都要回避北方，尽量往南方发展。
北方可以投资房地产的城市只推荐郑州。因为郑州的人口还在上涨，按照正常比例，还没有到头。所以北方只有郑州潜力很大，可以投资。再看南方的人口现状。全国只有浙江省的人口是省会城市在涨，非省会城市也在涨，其他的南方小城市人口外流很严重。所以推荐投资南方人口在涨的大城市，要小心人口下跌的小城市。意思是投资省会城市的房地产没有问题，买省会城市以外的地方需要谨慎。
我建议，无论是开发房地产还是购买房子，深圳、南京、福州、南宁是重要的目标市场，可以密切关注。总结一下，在房地产行业面临人口的大变迁，也是结构性大调整的背景下，北方城市与三、四线城市的土地储备必将贬值，投资必须注意人口流动走向。
三、从两会政策看房地产行业的拐点
1.两会政策
广东是过去10年中国人口流入最大的省份，总计流入2100万。但广东的人口流入只局限于大湾区的几个城市，如深圳、广州等等。当大湾区城市人口大幅度流入的同时，汕头、梅州等城市的人口在不断下降。当广东都出现如此严重的两极分化，房地产的拐点出现了。可以从2022年两会的房地产政策来理解房地产行业出现的拐点。
第一，房住不炒。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。
第二，新发展模式。房地产转型，需要探索全新的发展模式。
第三，推进保障房。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
第四，满足合理的购房需要。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房要求。
第五，稳。稳地价、稳房价、稳预期。这背后透露出政府一定会救市的信号。
第六，因城施策。根据不同城市的情况，实施相应的政策，促进房地产业良性循环和健康发展。
以上6条政策可以看出政府会如何应对房地产行业的拐点，简单概括就是变+稳+发展。
2.政府如何救市?
“稳”中，政府会进行救市。但是救市并不容易。人口往上涨的城市能救，但像北方的城市与南方的小城市，人口在下降，就并不好救市。这种情况要如何改变呢?进行房地产转型。首先房地产行业出现了人口天花板，即我国现人口14亿，10年后还是14亿，人口不会再增长。这就导致新房总量越来越少，简单来说就是盖一个少一个。而新房的市场又多集中在南方的大城市，北方跟小城市的房地产在收缩。所以房地产转型不可避免。
房地产转型有以下2种途径。
第一，转向存量房。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，一般是指未居住过的二手房。
未来，新房总量越来越小，存量房却是越来越多。存量房市场很广阔，转向存量房意味着向服务业纵深转型，包括买卖租赁保障房、老旧小区改造、物业管理、社区养老等等。向存量房转型不以房价上涨为前提，是一个低杠杆、低风险、服务密集的生意。
第二，转向国外。
据统计，东南亚人口就高达22亿，包括印度、马来西亚等等。这22亿人口就是中国的一个重要目标市场。总结一下，新房固守南方核心城市，剩下业务转向存量房，可以效仿链家的模式，进入房子的服务行业。还可以开发国外市场，走一带一路的道路。
以上就是我对房地产拐点转型的分析与建议。
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